點(diǎn)擊次數：1643 發(fā)布時(shí)間：2018-4-4

來(lái)源：2018年04月04日 08:27 新浪綜合

 

 

　　來(lái)源：南方都市報

 

　　阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣(mài)房，原計劃拍下房子給小孩上學(xué)使用，沒(méi)想到一輪折騰下來(lái)?yè)炝藗€(gè)“燙手山芋”。3月16日，阿奇以369萬(wàn)元拍下翠華花園一處房產(chǎn)，事后經(jīng)計算發(fā)現稅費高達242萬(wàn)元。如果以拍賣(mài)價(jià)成交，阿奇至少要支付611萬(wàn)元，高出市場(chǎng)成交價(jià)格45萬(wàn)元。

 

　　法拍專(zhuān)家龍先生表示，阿奇這套房子原先由企業(yè)持有，加上原登記總價(jià)太低，土地增值稅會(huì )很高。“法拍房的水還挺深的”，龍先生強調，不太建議“小白”去買(mǎi)，因為除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查。

 

　　“估計25萬(wàn)元保證金沒(méi)了”

 

　　“沒(méi)有辦法，就違約了”，面對近250萬(wàn)元的稅費，阿奇心里很不是滋味。目前這套房子已經(jīng)顯示“重新拍賣(mài)”。

 

　　2018年3月16日10：25：39，阿奇第19輪出價(jià)，以3692016元將羅湖區的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個(gè)價(jià)格僅比前一個(gè)出價(jià)者多3萬(wàn)元。拍下房子12個(gè)小時(shí)后，阿奇懵了——— 這套不足370萬(wàn)的房子稅費高達242萬(wàn)。“我這個(gè)法盲法拍房入坑，大家有啥建議？300多萬(wàn)的房子算了一下稅費近250萬(wàn)，”阿奇在Q Q群里求助。

 

　　阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬(wàn)。“這套房子原先由公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬(wàn)，與成交價(jià)值相差太大，土地增值稅很貴，會(huì )按差額的60%收取。”微信公號“法拍房專(zhuān)家”負責人龍先生告訴南都記者。龍先生有多年法拍房經(jīng)驗，在他看來(lái)，阿奇“入坑了”，幸運的是止損及時(shí)，“如果交完首付款才發(fā)現稅費這么高，’學(xué)費’會(huì )交得更多，我見(jiàn)過(guò)不少，進(jìn)退兩難”。

 

　　“估計25萬(wàn)元保證金沒(méi)了”，阿奇告訴南都記者，在參與拍賣(mài)前，自己繳交了25萬(wàn)元保證金獲得拍賣(mài)資格，現在這25萬(wàn)要打水漂了。

 

　　競得人質(zhì)疑“信息不夠公開(kāi)”

 

　　即使這樣，阿奇還是想努力一把。3月18日，他委托妻子到法院，希望通過(guò)說(shuō)明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。然而，在法院，還有兩個(gè)與阿奇情況一樣的買(mǎi)家，也是拍了同一個(gè)小區的房子，“我們聯(lián)合起來(lái)向法院提申請減少稅費，希望法院能重視”。

 

　　其實(shí)，阿奇這套房產(chǎn)也是第二次上線(xiàn)拍賣(mài)了。“2月9日那次拍賣(mài)就有人棄拍了，25萬(wàn)保證金估計也沒(méi)有要回來(lái)”，阿奇告訴南都記者，前一個(gè)競得人應該也沒(méi)有看清楚稅費。

 

　　淘寶網(wǎng)上公開(kāi)信息顯示，2018年2月9日10：41：22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，與其如出一轍的是，最終以棄拍告終。“稅費太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣(mài)信息公開(kāi)中的稅費部分不夠明確，對于“小白”買(mǎi)家而言，相關(guān)負責單位有責任和義務(wù)公布稅費說(shuō)明，避免更多人“入坑”。

 

　　鏈家數據顯示，該小區3月份的二手房成交均價(jià)為7.3萬(wàn)/平米，以此計算阿奇的房子也不會(huì )超過(guò)566萬(wàn)元。不過(guò)若按照阿奇369萬(wàn)元的拍賣(mài)價(jià)加上242萬(wàn)元稅費計算，他總支出至少611萬(wàn)元，高出市場(chǎng)價(jià)45萬(wàn)元。而據淘寶網(wǎng)上評估機構給出價(jià)格顯示，該套房子的快速變現評估價(jià)為403萬(wàn)，市場(chǎng)評估價(jià)也僅533萬(wàn)。“法拍房一般價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)的九成左右，不然也不會(huì )有人去拍”，龍先生表示。

 

　　“法拍房的水還挺深的”

 

　　“淘寶網(wǎng)上的稅費是一個(gè)參考”，在龍先生看來(lái)，法拍房稅費計算是常識，在拍賣(mài)前就應該做好這方面的工作。

 

　　那么，如何去判斷一套房子是否值得競拍？“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買(mǎi)家去買(mǎi)。他強調，除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查，比如有沒(méi)有人住，好不好收房，有沒(méi)有租約，欠了多少水電費、管理費；還有的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的。法拍房表面上看著(zhù)便宜，實(shí)際上隱含的東西是非常多的。龍先生強調，前期的調查和計稅費都不是最難的，最難的是收房，因為法拍房大部分都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會(huì )拱手相讓。

 

　　而對于阿奇的遭遇，龍先生建議，如果看好未來(lái)市場(chǎng)走勢，也可以先買(mǎi)下來(lái)，畢竟未來(lái)房?jì)r(jià)能漲回來(lái)；而如果棄拍，下次的成交價(jià)格低于上一次，法院有可能要求前一個(gè)棄拍人補交差額。

 

　　采寫(xiě)：南都記者　馮少文

 

　　解讀

 

　　廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒：

 

　　購買(mǎi)司法拍賣(mài)房 可能存在不少現實(shí)風(fēng)險

 

　　有兩個(gè)專(zhuān)業(yè)的名詞，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保證幫助過(guò)戶(hù)還負責空房交付。不交吉只管競買(mǎi)人付清購房款后，協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續，交房和其他糾紛，由競買(mǎi)人自己處理?，F在的司法拍賣(mài)房，基本上是注明不交吉維持現狀的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系和業(yè)主有沒(méi)有為其他人設定占有權，競買(mǎi)人很難查明。

 

 

　　●拍賣(mài)的房產(chǎn)上存有長(cháng)期的租賃合同，此時(shí)競買(mǎi)人只有所有權，拿不到使用權。

 

　　●房產(chǎn)的所有權歸屬有爭議，主要是物權法司法解釋一第七條規定的幾種情況。比如存在代持約定或夫妻雙方在法院的離婚調解書(shū)中約定，房產(chǎn)歸沒(méi)有在房產(chǎn)證登記的一方單獨所有的情況。

 

　　●拍賣(mài)房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續的買(mǎi)家；也會(huì )出現競買(mǎi)人只能取得所有權不能取得占有使用權的情況。

 

　　●房屋存在違法建筑，拍賣(mài)面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責任只能由購買(mǎi)者承擔。

 

　　●原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設定的有居住權限。比如，有老年人、病人或未成年人長(cháng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實(shí)際居住權利，競買(mǎi)人要想通過(guò)正常渠道收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。

 

　　●不能正常解除抵押的情況。

 

責任編輯：李思陽(yáng)