新華社杭州3月15日電　題：法拍房如何才能放心拍、舒心??？

　　新華社記者吳帥帥、張璇、吳文詡

　　一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀錄的成交額；一邊是“交了錢(qián)難過(guò)戶(hù)”“拿著(zhù)房本沒(méi)法住”“有了房沒(méi)學(xué)上”等不時(shí)曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問(wèn)題交織并存。

　　拍賣(mài)“后遺癥”的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場(chǎng)又該如何培育？“3·15”之際，記者帶著(zhù)這些問(wèn)題展開(kāi)調查。

“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”

　　記者通過(guò)查閱分析裁判文書(shū)網(wǎng)相關(guān)案例了解到，當前法拍房糾紛類(lèi)型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買(mǎi)下法拍房卻發(fā)現需要補繳大額稅費；法拍房“失能”：落不了戶(hù)、上不了學(xué)。

　　近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過(guò)司法拍賣(mài)購得了一幢三層房屋，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。

　　“由于這兩間房沒(méi)有產(chǎn)權證，不在拍賣(mài)范圍內，對方認為依然有在此居住的權利。”黎某無(wú)奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買(mǎi)受人才得以裝修入住。

　　“此事暴露了被執行人財產(chǎn)混同，騰退中財產(chǎn)界定難的問(wèn)題。”北京盈科（杭州）律師事務(wù)所律師甘海濱說(shuō)，特別是在房屋租賃、承包等騰退執行案件中，有的被執行人在使用房屋過(guò)程中對房屋進(jìn)行了裝修或添置了設施，為后續的糾紛埋下了隱患。

　　法拍房后續的“大額稅費”也往往讓買(mǎi)受人始料未及。2019年，杭州一家企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺拍得一處不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格高達6800余萬(wàn)元。但在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)過(guò)程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬(wàn)元。

　　這家企業(yè)負責人表示，當初拍賣(mài)公告并沒(méi)有明確披露這些信息，但按照公告涉及產(chǎn)權過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的一切稅費由買(mǎi)受人全額承擔。“這么高額的稅費嚴重超出企業(yè)承受能力，所以過(guò)戶(hù)手續一直耽擱至今。”

　　除了擔心稅費，還有意向購買(mǎi)者表示，由于法拍房戶(hù)口復雜，學(xué)位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。

　　拍賣(mài)“后遺癥”的病根在哪兒？

　　業(yè)內人士介紹，一般法拍房起拍價(jià)為評估價(jià)的七折，如果流拍將在此基礎上再打八折，因此相對于新房和二手房，法拍房有成為價(jià)格洼地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場(chǎng)熱度。

　　阿里拍賣(mài)數據顯示，自2017年司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣(mài)開(kāi)始，法拍房數量呈現上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬(wàn)上升到2019年的47.45萬(wàn)。

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家和業(yè)內人士表示，實(shí)際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因為市場(chǎng)熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

　　——騰退難、協(xié)調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務(wù)，然而實(shí)際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點(diǎn)。

　　此外司法實(shí)踐中還面臨法院拍賣(mài)異地房產(chǎn)的情況，后續房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、買(mǎi)受人居住等可能需要法院與異地職能部門(mén)對接，實(shí)際執行過(guò)程中，存在協(xié)調難度。

　　——信息分散難以窮盡。司法實(shí)踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個(gè)部門(mén)管理掌握。

　　甘海濱表示，當前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執行部門(mén)情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門(mén)臨柜”；同時(shí)有的問(wèn)題法院也無(wú)權認定，導致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執行案件中，被執行人曾對被執行房屋進(jìn)行裝修，甚至大量違建。“因為涉及當事人實(shí)體權利，執行程序中法院無(wú)權作出處理認定。”

　　——市場(chǎng)秩序有待完善。記者調查發(fā)現，一些城市的法拍房市場(chǎng)存在“黑中介”，他們打著(zhù)服務(wù)司法拍賣(mài)的幌子，向購房者收取幾十萬(wàn)元保證金，再通過(guò)為其辦理虛假產(chǎn)權證，或是聲稱(chēng)房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢(qián)款直接占為己有，導致購房者“房、財兩空”。

　　上海瀾亭（杭州）律師事務(wù)所主任律師鮑樂(lè )東說(shuō)，此外，近期法拍房市場(chǎng)火爆背后，一些炒房客的進(jìn)入也讓市場(chǎng)秩序受到影響。“一些違規購房的行為也蔓延到法拍房領(lǐng)域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢(qián)全款拍下法拍房，辦證交完房后，去銀行將房子抵押申請企業(yè)貸款或者經(jīng)營(yíng)貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”

　　健康理性市場(chǎng)仍需各方協(xié)同努力

　　針對法拍房市場(chǎng)過(guò)熱，近期全國多個(gè)城市陸續出臺政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場(chǎng)監管的關(guān)注和重視。

　　“完善法拍房市場(chǎng)應進(jìn)一步規范各方行為。競買(mǎi)人應該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風(fēng)險，例如須繳納的稅費等。遇到專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，可以求助法律工作者。職能部門(mén)應進(jìn)一步打通數據，為買(mǎi)受人掃除‘信息盲區’。”鮑樂(lè )東說(shuō)。

　　此外，鮑樂(lè )東還建議，房產(chǎn)監管等有關(guān)職能部門(mén)應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場(chǎng)環(huán)境。比如對宣稱(chēng)“只有通過(guò)中介才能買(mǎi)法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費、借法拍房推高周邊二手房?jì)r(jià)格等行為進(jìn)行處罰。

　　記者了解到，為了提升司法拍賣(mài)的透明度和公正性，浙江省改變以往執行法官上門(mén)查詢(xún)等傳統模式，通過(guò)打通部門(mén)間數據，實(shí)現拍賣(mài)前“一門(mén)聯(lián)審”：由法院牽頭，自然資源、稅務(wù)、綜合行政執法等10余個(gè)相關(guān)主管部門(mén)，共同對擬處置不動(dòng)產(chǎn)的各類(lèi)情況進(jìn)行詳細核查，建立嚴格預審機制，從而降低“問(wèn)題房”上線(xiàn)拍賣(mài)的可能性。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，健康理性市場(chǎng)的培育建設仍需各方協(xié)同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣(mài)的初衷，即處置相關(guān)人的財產(chǎn)和維護社會(huì )公正。

　　“法拍房交易市場(chǎng)健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問(wèn)題。后續應該建立一套部門(mén)聯(lián)動(dòng)的管理機制，真正讓此類(lèi)住房減少風(fēng)險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問(wèn)題的一種房源渠道。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。